Zones d’investissement
Le quartier fixe le loyer de sortie, la vitesse de relocation et la liquidité à la revente. Il pèse plus lourd que la marque du programme, et il se choisit avant l’immeuble.
La carte
La côte, la crique, les trois grands axes et la ligne rouge du métro : ce qui compte pour situer un quartier par rapport à l’emploi. Survolez une épingle pour lire son profil, son prix au pied carré et son loyer médian.
Survolez ou touchez un quartier pour lire son profil, son prix au pied carré et son loyer médian.
Marché locatif mature
Quartier en cours d’achèvement
Marché locatif mature
Marché locatif mature
Marché locatif mature
Plan directeur à horizon long
Quartier en cours d’achèvement
Quartier en cours d’achèvement
Plan directeur à horizon long
Quartier en cours d’achèvement
Plan directeur à horizon long
Marché locatif mature
Le cadre
À Dubaï, deux quartiers voisins peuvent afficher le même prix au pied carré et ne pas du tout produire le même revenu. Ce qui les sépare tient à trois variables, que nous détaillons ci-dessous.
Ce qui se livre à côté dans les deux ans, qui fixe le loyer que vous obtiendrez à la première mise en location. Le montant réel des charges de copropriété, facturées au pied carré et par an, qui sépare le rendement brut du net. Et le trajet que fera votre locataire aux heures de pointe, qui décide s’il renouvelle son bail ou non.
Les douze zones ci-dessous couvrent l’essentiel de ce que nous traitons pour une clientèle francophone. Elles ne sont pas classées par ordre de préférence, parce qu’elles ne répondent pas au même objectif : un marché mature donne un loyer dès la remise des clés et une revente rapide, un plan directeur à horizon long donne un prix d’entrée bas et une ou deux années sans revenu. Le bon quartier est celui qui correspond à votre horizon de détention.
Trois profils
La maturité du marché locatif détermine ce que nous vérifions en priorité. Deux quartiers du même profil s’instruisent de la même manière, même quand leurs prix n’ont rien de commun.
| Profil | Ce que cela implique | Le point à vérifier en priorité | Zones concernées |
|---|---|---|---|
| Marché locatif mature | Parc livré et occupé depuis plus de dix ans, relocation rapide | Choix de l’immeuble et de l’étage, charges de copropriété, vétusté | Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Golf Estates, DAMAC Hills |
| Quartier en cours d’achèvement | Demande installée, mais livraisons encore nombreuses au même segment | Volume de logements concurrents livrés dans les douze mois suivants | Business Bay, Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle, Arjan |
| Plan directeur à horizon long | Le quartier se construit en même temps que votre bien | Écart entre la livraison du logement et celle des commerces et des accès | Dubai Creek Harbour, Dubai South, Meydan |
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Les zones
Chaque fiche dit ce que vous achetez réellement dans la zone, ce que nous vérifions avant de signer, et ce qui s’y passe mal quand cela se passe mal.
Marché locatif mature
Le marché locatif le plus profond de Dubaï, le long de trois kilomètres de canal artificiel.
Quartier en cours d’achèvement
Quartier mixte bureaux et résidences, en bordure du canal, adossé à Downtown.
Marché locatif mature
Le centre développé par Emaar autour du Burj Khalifa et du Dubai Mall.
Marché locatif mature
Deux parcours de golf, des villas établies, et une couronne de résidences neuves face aux fairways.
Marché locatif mature
Île artificielle en forme de palmier, offre foncière fermée, marché haut de gamme.
Plan directeur à horizon long
Plan directeur Emaar sur la crique historique, livré par phases successives.
Quartier en cours d’achèvement
Quartier résidentiel organisé autour d’un golf, entre Al Khail Road et Umm Suqeim Road.
Quartier en cours d’achèvement
Le plus gros volume de transactions de Dubaï, sur le segment des tickets d’entrée.
Plan directeur à horizon long
District maître autour d’Al Maktoum International et d’Expo City, au sud de la ville.
Quartier en cours d’achèvement
Le prix d’entrée le plus bas des zones freehold bien desservies, contre un marché locatif très concurrentiel.
Plan directeur à horizon long
À quelques minutes de Downtown, un corridor de lagunes et de villas qui se construit encore.
Marché locatif mature
Une communauté de villas livrée et habitée, organisée autour d’un golf, au prix au pied carré le plus bas des zones de villas établies.
Choisir son quartier
Trois critères pèsent plus que le nom du promoteur sur le loyer et sur la durée du bail : la desserte, les écoles internationales et les bureaux que le quartier dessert en moins de vingt minutes.
Le trajet aux heures de pointe vers le pôle d’emploi du locataire, pas la distance à vol d’oiseau. Une station de métro dans le quartier élargit le bassin de locataires aux jeunes actifs sans voiture ; son absence le réserve aux ménages motorisés, qui louent plus longtemps mais se remplacent moins vite.
Un ménage avec enfants choisit l’école, puis le logement à moins de quinze minutes. Les quartiers qui portent un établissement à programme britannique, américain ou IB dans leurs limites captent des baux de deux à trois ans, renouvelés au rythme de la scolarité.
Le loyer suit l’emploi. DIFC et Downtown, Media City et Internet City, JLT, Expo City et la zone franche de Jebel Ali n’attirent pas le même salarié ni le même budget de loyer. Un quartier se lit d’abord par le pôle qu’il dessert en moins de vingt minutes.
| Quartier | Accès routier et métro | Écoles internationales à proximité | Bureaux et pôles d’emploi |
|---|---|---|---|
| Dubai Marina | Métro dans le quartier — Ligne rouge, stations DMCC et Sobha Realty ; tramway de Dubaï. Sheikh Zayed Road (E11), King Salman Street. | Emirates International School Meadows, Dubai British School Springs, GEMS Wellington Al Sufouh | JLT et DMCC, Media City, Internet City |
| Business Bay | Métro dans le quartier — Ligne rouge, station Business Bay. Sheikh Zayed Road (E11), Al Khail Road (E44). | Safa British School, JSS Private School, Hartland International School | Business Bay, DIFC, Downtown |
| Downtown Dubai | Métro dans le quartier — Ligne rouge, station Burj Khalifa / Dubai Mall. Sheikh Zayed Road (E11), Financial Centre Road. | Safa British School, JSS Private School, Dubai International School Al Quoz | DIFC, Downtown, Business Bay |
| Jumeirah Golf Estates | Métro à proximité — Ligne rouge, station Jumeirah Golf Estates (Route 2020). Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311). | Victory Heights Primary School, Dubai British School Jumeirah Park, Sunmarke School | Production City, Sports City et Motor City, JLT |
| Palm Jumeirah | Métro à proximité — Monorail de la Palme, correspondance tramway à Palm Gateway. Al Sufouh Road, King Salman Street. | Dubai College, GEMS Wellington Al Sufouh, American School of Dubai | Media City, Internet City, Knowledge Park |
| Dubai Creek Harbour | Métro à proximité — Ligne verte, station Creek, à environ deux kilomètres. Ras Al Khor Road (E44), Nad Al Hamar Road. | Deira International School, Hartland International School, North London Collegiate School Dubai | Festival City, zone aéroportuaire DXB, Downtown à quinze minutes |
| Dubai Hills Estate | Voiture — Aucune station ; déplacements en voiture. Al Khail Road (E44), Umm Suqeim Street, E311. | GEMS International School Al Khail, GEMS Wellington Academy Al Khail, Kings’ School Al Barsha | Dubai Hills Business Park, Al Quoz, Downtown à quinze minutes |
| Jumeirah Village Circle | Voiture — Aucune station ; déplacements en voiture. Al Khail Road (E44), Hessa Street, E311. | JSS International School, Sunmarke School, Nord Anglia International School | Media City et Internet City, JLT, Al Barsha |
| Dubai South | Métro à proximité — Ligne rouge, terminus Expo City (Route 2020), en lisière du quartier. E311, Emirates Road (E611), Sheikh Zayed Road (E11). | South View School, Greenfield International School, The Arbor School | Expo City, aéroport Al Maktoum (DWC), Jebel Ali Free Zone |
| Arjan | Voiture — Aucune station ; déplacements en voiture. Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311), Umm Suqeim Street. | Nord Anglia International School, GEMS Metropole School, Safa Community School | Al Barsha, Motor City, Media City à vingt minutes |
| Meydan | Voiture — Aucune station ; déplacements en voiture. Al Ain Road (E66), Ras Al Khor Road (E44), Financial Centre Road. | Hartland International School, North London Collegiate School Dubai, Kent College Dubai | Downtown et DIFC à dix minutes, Meydan Free Zone, Business Bay |
| DAMAC Hills | Voiture — Aucune station ; déplacements en voiture. Hessa Street (D61), E311, Al Qudra Road. | Jebel Ali School, Safa Community School, GEMS Metropole School | Motor City, Studio City, Al Barsha ; Media City à vingt-cinq minutes |
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Les établissements cités sont ceux implantés dans le quartier ou à moins d’une quinzaine de minutes en voiture ; la liste n’est pas exhaustive et l’admission dépend de chaque école. Les dessertes de métro sont celles ouvertes à la date de la page, vérifiées auprès de la RTA — une station annoncée n’est pas une station ouverte.
Baromètre
Un extrait du baromètre : transactions et contrats enregistrés au Dubai Land Department, avec la période et le périmètre de chaque chiffre.
La méthode
Qui va payer ce loyer, et pourquoi habiterait-il là plutôt qu’à deux stations de métro. Un quartier de bureaux, une communauté familiale et une façade de plage n’attirent pas le même bail, ni la même durée de bail.
Le loyer de sortie se négocie contre les logements mis sur le marché la même année, pas contre le parc existant. Un quartier attractif qui reçoit trois tours d’un coup fait baisser son propre loyer pendant deux ans.
Une extension de métro se vérifie auprès de la RTA, la source qui fait foi. Un quartier bien placé sur une carte peut être mal relié aux heures de pointe, et c’est ce trajet-là que votre locataire fera tous les jours.
Les charges de copropriété se facturent au pied carré et par an, sur un indice validé par la RERA. Elles varient fortement d’une tour à l’autre dans un même quartier, et elles sont ce qui sépare le rendement brut affiché du rendement net encaissé.
Baromètre par e-mail
À chaque actualisation, les prix de vente moyens au pied carré et les loyers médians des douze quartiers que nous suivons, avec leur source et leur période. Un e-mail par trimestre, rien d’autre.
Vous recevez « Recevez le baromètre des prix immobiliers actualisé par e-mail » par e-mail dans les minutes qui suivent. Pensez à vérifier les courriers indésirables.
Vous souhaitez en parler ? Un conseiller francophone vous rappelle sous un jour ouvré.
Le meilleur pour quel objectif. Pour un loyer dès la remise des clés et une revente rapide, on regarde les marchés matures — Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah. Pour un prix d’entrée bas et un rendement brut élevé, les zones résidentielles récentes comme Jumeirah Village Circle ou Arjan. Pour une plus-value à l’échelle d’un plan directeur, Dubai Creek Harbour, Meydan ou Dubai South, en acceptant une ou deux années sans revenu. Donnez-nous votre horizon et votre budget : nous vous dirons lequel correspond.
Non. Seules les zones de pleine propriété sont ouvertes aux acheteurs non émiriens. Toutes les zones présentées ici en font partie, mais le statut se vérifie parcelle par parcelle au registre du Dubai Land Department, pas au nom du quartier.
En rendement brut, souvent oui, parce que le prix d’acquisition y est plus bas alors que les loyers suivent la demande salariée. En rendement net, l’écart se resserre dès que l’on intègre les charges, la vacance locative et les frais de gestion. Les deux chiffres ne se comparent qu’avec leur mode de calcul.
Un quartier établi vous donne des comparables de loyer vérifiables et une revente plus rapide. Un quartier neuf vous donne un prix d’entrée plus bas contre un risque de calendrier. Le choix dépend surtout de votre capacité à supporter une ou deux années sans loyer.
Elles mélangent souvent des transactions de nature différente, ventes sur plan et marché secondaire confondus, sans période de référence. Les données de transaction du Dubai Land Department, elles, sont publiques et datées : c’est sur elles que se construit notre baromètre des prix par quartier, avec la période et le périmètre de chaque chiffre. Nous sortons les comparables pour un quartier et une typologie à la demande.
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Conseil francophone
Dites-nous votre budget, votre horizon de détention et si vous visez un loyer annuel ou de la location courte durée. Nous vous disons quelles zones tiennent, et lesquelles sont à écarter dans votre cas.
