Investir à Meydan

Meydan désigne le corridor qui s’étend au sud-est de Downtown, autour de l’hippodrome de Meydan et de Nad Al Sheba, et qui rejoint les communautés de lagunes de Mohammed Bin Rashid City. C’est l’une des rares zones de pleine propriété à proposer des villas et des maisons de ville à dix à quinze minutes du centre d’affaires. Le quartier se construit encore, par phases successives.

Le quartier se choisit d’abord, l’immeuble ensuite. Il détermine la demande locative, la desserte et le profil de revente le jour de la sortie, et se compare aux autres quartiers d’investissement de Dubaï avant d’instruire un programme neuf.

Le secteur apparaît aussi sous les appellations suivantes dans les registres et les documents de commercialisation : Meydan City, Nad Al Sheba, Mohammed Bin Rashid City, MBR City. Nous vérifions le nom porté au contrat, qui ne correspond pas toujours au nom commercial du quartier.

Le rendement brut se calcule sur le loyer annuel rapporté au prix d’acquisition. Le rendement net, le seul qui compte, se calcule après les charges de copropriété facturées au pied carré, les frais de gestion, la vacance locative entre deux baux et l’assurance. Sur un studio, l’écart entre les deux dépasse souvent deux points.

Aux frais récurrents s’ajoutent les frais d’entrée, dont l’enregistrement du transfert au Dubai Land Department, la commission d’agence et les frais de bureau d’enregistrement. Ils se chiffrent sur la page rendement locatif à Dubaï, et le calculateur de rendement net les intègre.

Ce que vous achetez réellement

Une adresse proche du centre sur un format que le centre ne propose pas. Meydan permet d’acheter une villa ou une maison de ville à une distance de Downtown que les communautés de villas historiques n’offrent plus. C’est ce différentiel — surface et jardin contre minutes de trajet — qui fait le prix, bien plus que l’équipement de la communauté.

Ce que nous vérifions avant de signer

La phase exacte du plan directeur dans laquelle s’inscrit le bien, et le calendrier opposable des équipements qui l’entourent : commerces, écoles, accès routiers. Le budget de charges d’une communauté de lagunes, plus élevé qu’une copropriété classique à cause de l’entretien des plans d’eau et des espaces paysagers. Et l’état réel du marché locatif sur les phases déjà livrées, qui est notre meilleur comparable.