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Frais d’achat immobilier à Dubaï : le budget réel
Le prix affiché n’est pas le chèque à signer. Entre le transfert au Dubai Land Department, la commission, les forfaits d’enregistrement et, si vous empruntez, ce que prend la banque, il manque toujours une somme que personne ne chiffre avant la table de signature. Ce simulateur la pose ligne par ligne, avec des hypothèses que vous corrigez une par une.
À prévoir en trésorerie
Les frais d’acquisition ne se financent pas. La banque prête sur la valeur du bien ; le transfert, la commission et les forfaits d’enregistrement sortent de votre poche le jour de la transaction. C’est la première poche à sécuriser, avant même de discuter d’un taux.
Le coût d’entrée n’est qu’une pièce du dossier. Le contexte — marché, quartiers, revente — se trouve dans nos repères sur l’investissement immobilier à Dubaï.
Simulateur
Chiffrer votre acquisition
Renseignez le prix, le type d’achat et le mode de financement. Le détail, le total et le budget à prévoir se recalculent à chaque frappe, et l’adresse de la page garde votre scénario.
Le prix convenu, hors frais. Les montants sont saisis et affichés en dirhams.
Les frais d’acquisition ne se financent pas : la banque prête sur le bien, pas sur les frais. Ce montant ne sert qu’à chiffrer les lignes liées au prêt.
Frais estimés : AED 97 580, soit 6,51 % du prix. Budget total à prévoir : AED 1 597 580, environ 399 395 € au taux retenu.
- AED 97 580
- Total des frais
- Conversion indicative : 24 395 €
- 6,51 %
- Frais rapportés au prix
- Hors charges de copropriété et hors ameublement
- AED 1 597 580
- Budget total à prévoir
- Conversion indicative : 399 395 €
| Poste | Base de calcul | Montant |
|---|---|---|
| Frais de transfert DLD | 4 % du prix | AED 60 000 |
| Frais administratifs DLD | Forfait, émission du titre de propriété | AED 580 |
| Commission d’agence | 2 % du prix | AED 30 000 |
| TVA sur la commission | 5 % de la commission | AED 1 500 |
| Bureau d’enregistrement (trustee) | Palier au-delà de AED 500 000 | AED 4 000 |
| NOC du promoteur | Forfait réclamé au vendeur avant transfert | AED 1 500 |
| Total des frais | 6,51 % du prix | AED 97 580 |
| Budget total à prévoir | Prix du bien + frais | AED 1 597 580 |
Faites défiler le tableau horizontalement.
L’adresse de la page se met à jour à chaque modification : copiez-la pour partager ce chiffrage ou le retrouver plus tard.
Hypothèses : toutes modifiables
Aucune des valeurs ci-dessous n’est une valeur officielle contrôlée par nos soins. Ce sont des hypothèses de travail, consignées dans notre registre de vérification et affichées ici pour que vous les remplaciez par les montants que votre agent, votre banque, le promoteur et le Dubai Land Department vous annoncent par écrit.
Pourcentage du prix perçu par le Dubai Land Department au transfert.
Forfait d’émission du titre de propriété. Diffère selon la nature du bien.
Honoraires de l’intermédiaire, en pourcentage du prix de vente.
La commission est un service : elle supporte la TVA émirienne.
Prix au-delà duquel le bureau d’enregistrement applique son palier haut.
Forfait appliqué en dessous du seuil ci-dessus.
Forfait appliqué au-delà du seuil ci-dessus.
Très variable d’un promoteur à l’autre. Demandez le montant par écrit.
Pourcentage du montant emprunté, perçu à l’inscription de l’hypothèque.
Forfait qui s’ajoute au pourcentage ci-dessus.
Forfait facturé par la banque pour faire évaluer le bien.
Pourcentage du montant emprunté. Négociable, parfois plafonné.
Forfait d’enregistrement d’une vente sur plan.
Hypothèse de conversion, volontairement ronde. À remplacer par le cours du jour.
Bien à AED 1 500 000, achat en revente, financement comptant. Hypothèses retenues : Frais de transfert DLD : 4 % · Part à votre charge : 100 % · Frais administratifs DLD : AED 580 · Commission d’agence : 2 % · TVA sur la commission : 5 % · Seuil de palier trustee : AED 500 000 · Trustee sous le seuil : AED 2 000 · Trustee au-dessus du seuil : AED 4 000 · NOC du promoteur : AED 1 500 · Enregistrement hypothèque : 0,25 % · Part fixe hypothèque : AED 290 · Expertise de valeur : AED 3 000 · Frais de dossier bancaire : 1 % · Enregistrement Oqood : AED 1 090 · AED pour 1 EUR : AED 4. Valeurs de travail non vérifiées, à confirmer auprès du Dubai Land Department, de votre banque et du promoteur.
Méthode et hypothèses
Chaque ligne du tableau est le produit d’une formule visible, appliquée à une hypothèse que vous pouvez remplacer. Dans l’ordre du tableau :
- Transfert DLD — un pourcentage du prix, multiplié par la part que vous supportez. Le curseur de part existe parce que la répartition entre vendeur et acquéreur se négocie, contrat par contrat.
- Frais administratifs DLD — un forfait, perçu à l’émission du titre de propriété. Il diffère selon la nature du bien.
- Commission d’agence — un pourcentage du prix de vente, majoré de la TVA émirienne, parce qu’une commission est la rémunération d’un service.
- Bureau d’enregistrement — un forfait à deux paliers, selon que le prix passe ou non un seuil. Les trois valeurs sont modifiables.
- NOC du promoteur — forfait réclamé au vendeur avant transfert, en revente. Son montant varie d’un promoteur à l’autre : nous le demandons par écrit.
- Enregistrement Oqood — le pendant, sur plan, de l’enregistrement de la vente auprès du Dubai Land Department.
- Hypothèque — un pourcentage du montant emprunté, plus une part fixe, à l’inscription. S’y ajoutent l’expertise de valeur et les frais de dossier de la banque, ces derniers en pourcentage du prêt.
Le total des frais est ensuite rapporté au prix du bien pour donner un pourcentage, puis ajouté au prix pour donner le budget total à prévoir. C’est ce dernier montant qui compte pour votre trésorerie.
La conversion en euros est un repère, pas un taux
Le taux par défaut est volontairement rond, et modifiable. Le dirham est arrimé au dollar et non à l’euro : la parité EUR/AED bouge donc avec le dollar, pas avec les Émirats. Reprenez le cours du jour de votre banque, ajoutez sa marge de change, et ne figez jamais un budget en euros sur le chiffre affiché ici.
Le statut des valeurs par défaut
Aucune des valeurs préremplies n’est un barème que nous certifions. Ce sont des hypothèses de travail, consignées ligne par ligne dans notre registre interne au statut « à vérifier », et affichées dans le simulateur précisément pour que vous les remplaciez par les montants que le promoteur, l’agence, la banque et le Dubai Land Department vous annoncent par écrit. Ce simulateur vous demande justement de le contredire.
Ce que ce simulateur ne dit pas
Les limites, en clair
Un total juste avec de mauvaises hypothèses reste un mauvais chiffre. Voici ce que ce calcul ne couvre pas, et ce qui se joue ailleurs.
- La répartition des frais de transfert se négocie. Ils sont dus sur la transaction, pas par l’acheteur par nature. Dans les faits, ils sont couramment partagés, parfois absorbés par un promoteur sur du neuf. Le réglage par défaut les met entièrement à votre charge parce que c’est le cas le plus fréquent, pas parce que c’est la règle.
- Le Dubai Land Department applique sa propre valorisation. L’assiette retenue peut s’écarter du prix inscrit à votre contrat. Sur une vente sur plan ou entre parties liées, l’écart n’a rien de théorique.
- Les charges de copropriété sont exigibles d’avance à la remise des clés. Souvent pour une année entamée, au prorata. Elles ne figurent pas ici parce qu’elles dépendent de la tour, pas de la transaction — mais elles tombent au même moment que les frais, et elles pèsent ensuite sur le rendement.
- Ce que facture une banque n’est pas standard. Assurance emprunteur, frais de change, pénalités de remboursement anticipé, conditions de déblocage : deux offres au même taux ne coûtent pas la même chose.
- Votre fiscalité personnelle n’entre pas dans ce calcul. Le pays où vous êtes résident fiscal a son mot à dire sur la détention et sur la revente. Ce point se traite en amont de l’achat, jamais après.
- Ce n’est pas un devis. C’est un ordre de grandeur, construit sur des hypothèses que vous pouvez lire et modifier. Le chiffre engageant, c’est celui que le bureau d’enregistrement et votre banque vous confirment par écrit.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de transfert DLD à Dubaï ?
Les 4 % sont dus au Dubai Land Department sur la transaction, et non à l’acheteur par nature. En pratique, l’acquéreur les acquitte presque toujours en totalité, mais la répartition se négocie et certains promoteurs les prennent en charge sur du neuf. Le simulateur comporte donc un curseur de part à votre charge.
Peut-on faire financer les frais d’acquisition par la banque ?
Non, en principe. La banque prête une quotité de la valeur du bien retenue par son expert, et les frais restent à votre charge en trésorerie, le jour de la transaction. Un plan de financement qui oublie cette poche se heurte au comptoir du bureau d’enregistrement. À confirmer avec votre établissement.
Les frais sont-ils les mêmes sur plan et en revente ?
Non. Une vente sur plan est enregistrée par le promoteur, via un enregistrement Oqood, sans bureau d’enregistrement ni attestation de non-objection du vendeur, et la commission est le plus souvent supportée par le promoteur. En revanche, les frais de transfert du Dubai Land Department restent dus dans les deux cas.
Sur quelle valeur les frais de transfert sont-ils calculés ?
Sur la valeur retenue par le Dubai Land Department, qui applique sa propre valorisation. Elle correspond le plus souvent au prix du contrat, mais elle peut s’en écarter, notamment sur une vente sur plan ou entre parties liées. Nous faisons confirmer l’assiette avant de figer votre budget.
Faut-il ajouter les charges de copropriété au budget d’acquisition ?
Oui, en trésorerie. Ce ne sont pas des frais d’acquisition, mais elles sont exigibles d’avance à la remise des clés, souvent pour une année entamée au prorata, et elles varient fortement d’une tour à l’autre. Ce simulateur ne les compte pas : nous vérifions le montant réel de l’immeuble visé.
Le taux de conversion en euros du simulateur est-il un taux réel ?
Non. C’est une hypothèse volontairement ronde, que vous pouvez remplacer. Le dirham est arrimé au dollar, pas à l’euro, donc la parité avec l’euro suit le dollar. Reprenez le cours du jour de votre banque et ajoutez sa marge de change avant d’arrêter un budget en euros.
Conseil francophone
Faire vérifier ce chiffrage avant de signer
Envoyez-nous le bien, la tour et l’offre que vous avez en main. Nous reprenons chaque ligne avec les montants réellement pratiqués par le promoteur et par le bureau d’enregistrement, et nous vous disons ce qui manque dans votre budget.