Dubai Investissement : notre histoire, et ce qui engage notre avis

La longévité ne se raconte pas, elle se date. Voici les cinq séquences de marché que le cabinet a traversées, et ce que chacune a changé dans la manière dont nous montons un dossier aujourd’hui.

2006-2008 : un marché qui s’ouvre, puis se retourne

La propriété étrangère en zone freehold est ouverte depuis 2002, et le registre foncier se met en place au milieu des années 2000. À ce moment-là, une grande partie du marché n’achète pas des logements : elle achète des réservations, revendues avant même le deuxième appel de fonds. Quand le retournement arrive en 2008, le marché de la revente disparaît d’abord, les chantiers s’arrêtent ensuite. Des acquéreurs qui avaient versé une part importante du prix se retrouvent avec un échéancier en cours sur une dalle de fondation.

La loi n° 8 de 2007, qui impose aux promoteurs de déposer les fonds des acquéreurs sur un compte séquestre dédié, avait été adoptée juste avant. C’est elle qui explique, pour une large part, pourquoi certains projets ont repris et d’autres jamais. Depuis, nous ne regardons pas un programme neuf sans regarder d’abord son compte séquestre et le nom qui figure sur l’autorisation.

2009-2014 : la reconstruction, et les règles qui changent

Le régulateur annule des projets qui ne sortiront jamais, les promoteurs se consolident, et les autorités s’attaquent à la revente rapide. En 2013, les frais de transfert du Dubai Land Department passent de 2 % à 4 % de la valeur retenue, et le financement bancaire des non-résidents est plafonné. Ces deux mesures visaient les acheteurs qui sortaient en six mois. Elles ont surtout rappelé une règle simple : à Dubaï, les frais d’entrée se récupèrent sur la durée, pas sur le prochain acheteur.

Une seconde correction s’ouvre en 2014. Elle est plus lente et moins spectaculaire que celle de 2008, donc moins racontée — et c’est précisément celle qui a coûté le plus cher aux investisseurs entrés en haut de cycle avec un horizon de trois ans.

2015-2020 : six années de dérive, et les charges qui mangent le rendement

Les prix baissent lentement pendant que l’offre continue de sortir de terre. Sur cette période, l’erreur la plus fréquente dans les dossiers qui arrivent chez nous n’est pas l’erreur de quartier : c’est le rendement annoncé brut, calculé sur le loyer et le prix, sans les charges de copropriété. Elles sont facturées au pied carré, elles varient fortement d’une tour à l’autre selon les équipements, et elles ne se négocient pas une fois le titre signé. Entre le brut affiché et le net encaissé, l’écart se compte en points, pas en décimales.

2021-2025 : un cycle dominé par la hausse et l’attractivité de Dubaï

Le marché repart fort à partir de 2020, la vente sur plan revient, et le Golden Visa par investissement immobilier — à partir de AED 2 000 000 de valeur retenue par le Dubai Land Department — fait entrer dans le dossier des acheteurs dont l’objectif principal est la résidence, pas le rendement. Puis la loi fédérale n° 47 de 2022 institue l’impôt sur les sociétés à 9 % au-delà de AED 375 000 de bénéfice imposable, pour les exercices ouverts à compter du 1er juin 2023.

Ce dernier point a changé notre métier plus que n’importe quelle variation de prix. Une structure montée en 2019 pour détenir deux appartements ne se raisonne plus de la même manière. Et la question qui suit — celle de la résidence fiscale, qui ne se décrète pas et se prouve, avec un pays de départ qui a son mot à dire — reste celle que nous voyons le plus mal traitée ailleurs.

2026 : un marché qui se choisit sur ses fondamentaux

Le contexte géopolitique régional a refroidi l’euphorie des années précédentes. Le marché se lit désormais sur ses fondamentaux — qualité du promoteur, demande locative réelle, charges, horizon de détention — et sur une vision à long terme plutôt que sur la prochaine revente. Pour un investisseur, c’est un marché plus exigeant, et plus lisible.

Pour marquer cette transition, Dubai Investissement a entrepris la refonte complète de son site et de ses outils de communication. Dans le même temps, via HBS GROUP, nous avons structuré nos opérations à Dubaï en renforçant nos équipes sur nos principaux pôles : immobilier, structuration, financement, administratif, gestion locative et conformité.

À l’heure de nos vingt ans, notre rôle est de proposer aux investisseurs, aux chefs d’entreprise et aux expatriés une plateforme de confiance, avec des outils qui leur apportent une information utile, et de continuer à les accompagner aux Émirats arabes unis, et à Dubaï en particulier. Nous abordons cette nouvelle phase avec confiance : quand l’euphorie laisse place au professionnalisme, c’est la rigueur d’un dossier qui fait la différence.

Six engagements qui décrivent notre façon de travailler. Ils sont écrits pour que vous puissiez nous les opposer.

• Les biens disponibles sont sur notre plateforme de recherche. Filtrables par quartier, budget et typologie, mis à jour en continu : immobilier.dubai-investissement.com. Ici, vous trouvez les dossiers qui vous aident à choisir avant de filtrer.
• Chaque chiffre porte sa date et sa source. Un seuil de visa, un barème du Dubai Land Department ou un indice de charges se révisent. Quand une valeur ne peut pas être datée, nous publions le mécanisme et nous vous donnons le chiffre à jour au moment où il vous sert — au rendez-vous, pas six mois plus tôt sur une page.
• Un rendement s’annonce avec son mode de calcul. Charges réelles de la tour concernée, vacance, frais de gestion, frais d’entrée. Un loyer se constate sur des baux réels ; il ne se garantit pas, et personne ne peut le garantir.
• Un avis fiscal écrit suppose d’avoir vu votre situation de départ. La fiscalité d’un investisseur dépend d’abord de son pays de résidence. Tant que nous n’avons pas cette partie du dossier, nous écrivons « à confirmer selon votre situation », et nous le pensons.
• Les avis publiés viennent de notre fiche Google publique. Reproduits sans retouche, avec la note et le nombre d’avis de la plateforme. Vous pouvez tous les lire sur notre fiche Google, avis négatifs compris.
• Notre licence de courtage est affichée. L’activité immobilière présentée sur ce site est exercée par HBS Real Estate, agence titulaire d’une licence RERA sous l’autorité du Dubai Land Department. Le numéro d’enregistrement figure dans les mentions légales et sur la page consacrée au rôle d’un agent immobilier à Dubaï, où vous trouverez aussi l’étendue exacte de notre responsabilité.