Pilier
Off-plan
Achat sur plan à Dubaï : ce que l’escrow garantit, et ce qu’il ne garantit pas
La vente sur plan à Dubaï est sérieusement encadrée : compte de garantie obligatoire, retraits indexés sur l’avancement, inscription au registre intérimaire. Ce dispositif protège votre argent contre le détournement. Il ne dit rien du délai ni de la qualité livrée.
Réponse sous un jour ouvré. Aucun engagement.
Loi n° 8 de 2007, un compte séquestre par projet
- Loi n° 8 imposant le compte séquestre par projet
- 2007
- Registre intérimaire des ventes sur plan du DLD
- Oqood
- Frais d’enregistrement dus dès l’inscription
- 4 %
La réponse courte
Trois vérifications font l’essentiel du travail : le projet est enregistré auprès de la RERA, vos fonds partent sur le compte séquestre du projet et nulle part ailleurs, la vente est inscrite à l’Oqood dès la signature. Le reste se joue dans la rédaction du contrat, pas dans la brochure.
L’arbitrage entre le neuf et le secondaire est posé dans le dossier investir à Dubaï. Le mécanisme de la vente sur plan tient en trois points : ce que vous signez, quand vous payez, et ce qui protège vos fonds d’ici la livraison.
La garantie
Le compte séquestre : ce qu’il couvre, ce qu’il laisse dehors
Depuis la loi n° 8 de 2007 sur les comptes de garantie des projets immobiliers, un promoteur qui commercialise sur plan à Dubaï doit ouvrir un compte séquestre par projet, auprès d’une banque agréée. Les versements des acquéreurs y sont logés, le promoteur ne peut les retirer qu’au fil de l’avancement certifié des travaux, et une part du solde est retenue après la livraison pour couvrir les reprises.
Le mécanisme règle un problème précis et il le règle bien : vos fonds ne peuvent financer ni un autre chantier du même promoteur, ni son fonctionnement. Il ne couvre pas, en revanche, le retard, qui reste une affaire contractuelle, ni l’écart de prestation entre ce qui a été montré et ce qui est livré. Un projet peut être parfaitement conforme à la réglementation sur les comptes de garantie et livrer avec dix-huit mois de décalage.
Le signal d’arrêt
Un intermédiaire qui vous demande de virer un acompte ailleurs que sur le compte séquestre du projet vous propose une opération hors du dispositif légal. Il n’y a pas de bonne raison à cela, et rien à négocier.
Le registre
L’Oqood, ou pourquoi un contrat ne suffit pas
À Dubaï, une vente sur plan ne s’inscrit pas immédiatement au registre foncier : le titre de propriété n’existe qu’une fois l’immeuble livré. Entre la signature et la livraison, la vente est portée à un registre intérimaire tenu par le Dubai Land Department, connu sous le nom d’Oqood.
Cette inscription rend votre droit opposable. Tant qu’elle n’est pas faite, vous détenez une créance contre un promoteur et non un droit identifié sur un lot. Les 4 % d’enregistrement du Dubai Land Department sont acquittés à ce moment-là, et non à la livraison. Nous réclamons l’attestation et la conservons.
Le financement
Échéancier lié au chantier ou échéancier post-livraison
Les deux formules coexistent, souvent dans la même tour, sans avoir le même prix ni le même profil de risque.
| Critère | Lié à la construction | Post-livraison |
|---|---|---|
| Déclenchement des appels de fonds | Étapes de chantier certifiées par un consultant agréé | Dates calendaires, après la remise des clés |
| Effort de trésorerie avant livraison | La totalité du prix, ou presque | Souvent 50 % à 70 % seulement |
| Prix affiché | Le plus bas des deux | Majoré : le promoteur finance l’écart |
| Effet d’un retard de chantier | Les appels se décalent avec le chantier | Le calendrier démarre plus tard |
| Revente avant livraison | Possible au-delà d’un pourcentage réglé, avec le NOC | Plus contrainte : un solde reste dû |
| Risque principal | Un chantier rapide qui rapproche les appels | Un engagement qui court après l’emménagement |
| Financement bancaire | Rarement disponible avant la livraison | Possible sur le titre, une fois livré |
Faites défiler le tableau horizontalement.
L’échéancier lié à la construction indexe les appels de fonds sur des étapes certifiées : vous payez ce qui est construit. Son inconvénient tient au cas favorable — un chantier rapide rapproche les appels, et un acquéreur qui avait compté sur trois ans peut devoir payer en vingt mois.
L’échéancier post-livraison reporte une partie du prix après la remise des clés. C’est un crédit consenti par le promoteur et il figure dans le prix : entre deux lots identiques, l’écart affiché est le coût de ce financement. Les deux se projettent, appel par appel, dans le simulateur d’échéancier off-plan ; les programmes suivis sont dans les projets.
Projetez votre échéancier, appel par appel
Choisissez la formule, indiquez le prix et la date de livraison annoncée : le simulateur pose chaque appel de fonds sur une ligne, jusqu’à la remise des clés.
Le contrat
Ce que le contrat doit dire, noir sur blanc
- La date de livraison contractuelle et le délai de grâce éventuel, distincts de la date prévisionnelle de la brochure.
- Le sort du retard : ce qui est dû, à partir de quand, et ce qui ouvre une faculté de sortie.
- La tolérance de surface et le cahier des prestations en annexe, avec marques et gammes.
- Le numéro du compte séquestre du projet, et l’obligation de n’y verser que là.
- Les conditions de cession avant livraison : pourcentage minimal réglé, coût du certificat de non-objection, délai d’instruction.
- La garantie des désordres, en distinguant les reprises de finition des vices affectant la structure, dont la garantie est bien plus longue.
- Ce qui est dû à la remise des clés : raccordement, dépôts, première année de charges. Une somme réelle, rarement annoncée à la réservation.
La méthode
Ce que nous vérifions avant de réserver un programme
Nous vérifions l’enregistrement du projet auprès de la RERA
Un programme commercialisé porte un numéro de projet, et l’application officielle du Dubai Land Department en donne le statut et l’avancement déclaré. Un projet absent de ce registre ne se réserve pas.
Nous demandons le numéro du compte séquestre du projet
Chaque projet a son compte, rattaché à ce projet seul. Un virement demandé sur un compte d’exploitation du promoteur est un signal d’arrêt immédiat.
Nous lisons la date de livraison contractuelle, pas la date annoncée
La brochure donne une date prévisionnelle, le contrat une date opposable assortie parfois d’un délai de grâce. Seule la seconde vous sert en cas de retard.
Nous contrôlons la tolérance de surface et les prestations
L’écart admis entre surface vendue et surface livrée doit être chiffré, et les équipements décrits par marque en annexe. Sans cela, « ou équivalent » autorise à peu près tout.
Nous regardons l’historique de livraison du promoteur
Combien de projets livrés, avec quel retard et dans quel état. La visite d’un immeuble livré il y a trois ans en dit davantage qu’une maquette.
Nous faisons enregistrer la vente à l’Oqood dès la signature
C’est l’inscription au registre intérimaire qui fait exister votre droit à l’égard des tiers. Elle se fait à la vente, pas à la livraison, et donne lieu à une attestation.
Questions fréquentes
Ce que les acquéreurs sur plan demandent
Que garantit exactement le compte séquestre ?
La loi n° 8 de 2007 impose au promoteur d’ouvrir, par projet, un compte de garantie où sont logés les versements des acquéreurs, les retraits étant indexés sur l’avancement certifié. Cela protège vos fonds contre le détournement, pas contre le retard ni contre une prestation en deçà de ce que vous imaginiez.
Qu’est-ce que l’Oqood et que se passe-t-il s’il manque ?
C’est l’inscription de la vente sur plan au registre intérimaire tenu par le Dubai Land Department, qui précède le titre de propriété. Sans elle, vous détenez un contrat contre un promoteur et non un droit opposable sur un lot précis. C’est la première pièce à réclamer après la signature.
Que puis-je faire si le promoteur livre en retard ?
Cela dépend de votre contrat et de l’ampleur du retard. Un décalage de quelques mois est fréquent et rarement indemnisé ; un retard important ouvre, selon les clauses, une faculté de résiliation instruite par le Dubai Land Department. Tout tient à la rédaction de la clause de livraison, qui se lit avant de signer.
Puis-je revendre avant la livraison ?
Oui, sous deux conditions cumulatives : le promoteur délivre un certificat de non-objection, qu’il facture, et vous avez réglé un pourcentage minimal du prix, souvent entre 30 % et 40 %. La cession est ensuite inscrite au registre intérimaire au nom du nouvel acquéreur.
Un échéancier post-livraison est-il un bon calcul ?
C’est un crédit consenti par le promoteur, et il se paie dans le prix. Il a du sens si le bien commence à produire un loyer pendant que vous continuez à payer. Il en a moins si vous comparez les mensualités sans comparer les prix : l’écart entre deux programmes voisins est souvent le coût de ce financement.
Comment vérifier sérieusement un promoteur ?
Quatre contrôles : le projet est enregistré auprès de la RERA et porte un numéro ; un compte séquestre dédié reçoit bien vos fonds ; le promoteur a déjà livré des immeubles que vous pouvez aller voir ; les retards constatés y sont connus et acceptables. Une marque connue ne dispense d’aucun des quatre.
Quels frais s’ajoutent au prix sur un achat sur plan ?
Les 4 % d’enregistrement du Dubai Land Department sont dus dès l’inscription au registre intérimaire, avec les frais administratifs de l’Oqood. Quand un promoteur les prend en charge, c’est une remise commerciale et non une exonération. À la livraison s’ajoutent les raccordements, les dépôts et le premier appel de charges.
À lire ensuite
Projets
Les programmes neufs que nous suivons
Outil
Simulateur d’échéancier off-plan
Promoteurs
Les promoteurs de Dubaï
Guide
Guide de l’achat sur plan
Cadre juridique
Droit de propriété à Dubaï
Conseil francophone
Demander l’échéancier et le contrat avant de réserver
Dites-nous le programme qui vous intéresse. Nous envoyons l’échéancier réel, le plan de masse, le statut du projet au registre du Dubai Land Department et les points du contrat à corriger.