Calcul du rendement locatif à Dubaï

Le calcul, ligne par ligne

• Rendement brut = loyer annuel facial ÷ prix d’achat.
• Loyer encaissé = loyer annuel × (1 − taux de vacance).
• Charges d’exploitation = charges de copropriété + honoraires de gestion + assurance.
• Revenu net = loyer encaissé − charges d’exploitation.
• Capital engagé = prix d’achat + frais DLD + honoraires d’agence + trustee + NOC.
• Rendement net = revenu net ÷ capital engagé.
• Délai de retour = capital engagé ÷ revenu net.

Deux choix de méthode méritent d’être dits plutôt que subis. Le premier : les honoraires de gestion portent sur le loyer encaissé, pas sur le loyer contractuel — un mois vide ne se facture pas. Le second : le rendement net est rapporté au capital engagé, frais d’acquisition inclus, et non au seul prix d’achat. Cette seconde convention abaisse le net de quelques dixièmes de point par rapport à l’usage courant. Nous l’assumons : c’est la somme qui a réellement quitté votre compte. Si vous préférez l’autre lecture, mettez les frais d’acquisition à zéro dans le simulateur, le résultat s’ajuste.

Ce que chaque rendement prend en compte

Les valeurs de départ, et leur statut

Le simulateur s’ouvre sur un scénario chiffré pour être immédiatement lisible. Les hypothèses de ce scénario sont des valeurs de travail, pas des moyennes de marché : elles figurent toutes au statut « à vérifier » dans notre registre interne, et elles sont toutes modifiables à l’écran. Remplacez-les par les chiffres de votre dossier dès que vous les avez — c’est à ce moment-là que le résultat devient le vôtre.

Aucun de ces chiffres n’est un barème officiel. Les frais réglementaires évoluent, les honoraires se négocient, et les charges de copropriété se lisent sur le relevé d’un immeuble précis. Quand nous instruisons un dossier, nous partons du relevé, pas d’une moyenne.

Les charges de copropriété sont facturées au propriétaire, au pied carré et par an, à un tarif propre à chaque bâtiment et soumis au contrôle de la RERA. Elles financent l’entretien des parties communes, la sécurité, les ascenseurs, les équipements collectifs et le fonds de réserve. Une tour à piscines, salles de sport, conciergerie et vastes halls coûte plusieurs fois le tarif d’un immeuble sobre du même quartier — et le loyer, lui, ne suit pas dans les mêmes proportions.

C’est pour cette raison qu’un rendement brut communiqué sans le tarif de charges de l’immeuble n’a pas de valeur décisionnelle. Le brut se compare d’un bien à l’autre ; le net ne se compare qu’une fois le relevé de charges en main. Entre deux appartements au même prix et au même loyer, un écart de tarif de charges suffit à déplacer le net de plus d’un point.

Trois pièges reviennent régulièrement. La surface retenue pour le calcul des charges est celle du titre de propriété, qui peut différer de la surface commerciale annoncée. Le tarif d’un immeuble neuf est souvent révisé à la hausse après les premières années d’exploitation, une fois le budget réel connu. Enfin, la climatisation collective fait l’objet d’une facturation distincte selon les immeubles : nous vérifions ce qui est inclus dans les charges et ce qui ne l’est pas avant de nous fier à un tarif.

La conclusion pratique tient en une phrase : nous obtenons le relevé de charges de la tour avant la signature, jamais après. C’est la pièce que nous réclamons en premier sur un dossier, et celle qui change le plus souvent l’avis d’un acquéreur.