Investir à DAMAC Hills

DAMAC Hills est une communauté résidentielle de pleine propriété développée au sud de Dubailand, autour du parcours de golf Trump International. Les villas, les maisons de ville et les résidences d’appartements y sont livrées et habitées depuis plusieurs années. C’est l’une des rares zones de villas établies où le prix au pied carré reste nettement inférieur à celui de Dubai Hills Estate ou d’Arabian Ranches, contre un trajet plus long vers le centre.

Le quartier se choisit d’abord, l’immeuble ensuite. Il détermine la demande locative, la desserte et le profil de revente le jour de la sortie, et se compare aux autres quartiers d’investissement de Dubaï avant d’instruire un programme neuf.

Le secteur apparaît aussi sous les appellations suivantes dans les registres et les documents de commercialisation : Damac Hills, Akoya, Akoya Oxygen, DAMAC Hills 2. Nous vérifions le nom porté au contrat, qui ne correspond pas toujours au nom commercial du quartier.

Le rendement brut se calcule sur le loyer annuel rapporté au prix d’acquisition. Le rendement net, le seul qui compte, se calcule après les charges de copropriété facturées au pied carré, les frais de gestion, la vacance locative entre deux baux et l’assurance. Sur un studio, l’écart entre les deux dépasse souvent deux points.

Aux frais récurrents s’ajoutent les frais d’entrée, dont l’enregistrement du transfert au Dubai Land Department, la commission d’agence et les frais de bureau d’enregistrement. Ils se chiffrent sur la page rendement locatif à Dubaï, et le calculateur de rendement net les intègre.

Ce que vous achetez réellement

Une adresse de villas établie, pas un plan directeur. Le golf, les commerces, l’école et le parc existent et fonctionnent : la question n’est pas de savoir si le quartier va se faire, mais quel loyer une villa livrée obtient aujourd’hui face aux communautés voisines, et à quelle vitesse elle se reloue.

Ce que nous vérifions avant la signature

Nous vérifions la sous-communauté exacte et son budget de charges, qui varie fortement entre les grappes de villas et les résidences d’appartements. Nous relevons les loyers enregistrés sur des biens comparables dans les douze derniers mois, plutôt que les loyers demandés. Et nous mesurons le trajet réel vers le pôle d’emploi du locataire visé aux heures de pointe, parce que c’est lui qui décide du renouvellement du bail.